Gayrimenkul alım-satımında en pahalı hatalar genellikle iki yerden gelir:

1. Yanlış fiyatla almak (pahalıya)

2. Yanlış fiyatla satmak (ucuzdan ya da uzun süre satamamak)

Ekspertiz (değerleme), bu iki hatanın maliyetini düşürmek için vardır. Ama ekspertiz sadece “bir rakam” değildir: standartlara dayalı, kanıtlanabilir veriyle desteklenen, yöntemsel bir analiz sürecidir. Bu yüzden bankalar kredi verirken, yatırımcılar portföy kurarken, şirketler bilanço hazırlarken (özellikle ticari gayrimenkulde) değerleme raporuna ihtiyaç duyar.

---

1) Ekspertiz ve Değerleme Tam Olarak Nedir?

Gayrimenkul değerleme (valuation/appraisal): Belirli bir tarihte, belirli varsayımlar altında, bir taşınmazın değerinin analiz, yöntem ve rapor ile gerekçelendirilmesidir.

Bu işin dünyadaki ana “oyun kuralları” şunlardır:

• IVS (International Valuation Standards): Uluslararası Değerleme Standartları; değer kavramları, değer esasları (ör. market value), raporlama beklentileri gibi çerçeveyi tanımlar. rics.org+2ivsc.org+2

• RICS Red Book: Özellikle İngiltere/Avrupa ekseninde çok güçlü; etik, bağımsızlık, raporlama ve iyi uygulama standartlarını “zorunlu kurallar + rehber” şeklinde ortaya koyar. rics.org+2rics.org+2

• USPAP (ABD): ABD’de değerleme için ulusal standarttır; kamu güvenini korumaya odaklanan zorunlu standartlar setidir. The Appraisal Foundation+1

Türkiye tarafında ise sermaye piyasasında değerleme faaliyetini düzenleyen SPK tebliğleri ve çerçeveleri önemlidir. Sermaye Piyasası Kurulu+2Sermaye Piyasası Kurulu+2

---

2) “Değer” Tek Bir Şey Değil: Hangi Değerden Bahsediyoruz?

Bir mülkün değeri, soruya göre değişir. Örneğin:

• Piyasa Değeri (Market Value): Serbest piyasada makul süre içinde alıcı-satıcı arasında oluşması beklenen değer. IVS bu kavramı standartlaştırır. rics.org+1

• Adil Değer (Fair Value): Finansal raporlama amaçlı kullanılabilir.

• Zorunlu Satış Değeri / Tasfiye Değeri: Acele satış senaryosunda daha düşük olabilir.

• Yatırım Değeri: “Belirli bir yatırımcı” için özel değer; piyasa değerinden farklı çıkabilir.

Bu yüzden iyi bir ekspertiz raporu önce şunu yazar: “Bu raporda hangi değer esası hesaplandı?”

---

3) Ekspertiz Sürecinin Omurgası: 7 Adım

Aşağıda profesyonel bir değerlemenin “gerçek dünyadaki” akışı var.

1) İşin Tanımı (Scope of Work)

• Değerleme amacı (satış, kredi, yatırım, raporlama)

• Değer türü (market value vb.)

• Değerleme tarihi

• Varsayımlar / kısıtlar

• Kullanılacak yöntem(ler)

2) Belge ve Hukuki İnceleme

• Tapu bilgileri, mülkiyet türü

• Şerh / ipotek / haciz kontrolü

• İmar durumu / kullanım türü

• Kat mülkiyeti, bağımsız bölüm niteliği

3) Saha (Yerinde) İnceleme

• Yapı kalitesi, yaşı, bakım durumu

• Cephe, kat, manzara, gün ışığı

• Ortak alanlar, site özellikleri

• Çevre: gürültü, ulaşım, güvenlik, sosyal imkan

4) Piyasa Verisi Toplama

• Satış emsalleri (gerçekleşmiş satışa yakın veriler)

• Kiralık emsaller (gelir yaklaşımı için)

• Bölgesel trendler (fiyat endeksi, talep)

5) Analiz ve Yöntem Uygulama

• Karşılaştırma yaklaşımı

• Gelir yaklaşımı

• Maliyet yaklaşımı
  Çoğu raporda birden fazla yöntem uygulanır; sonra “ağırlıklandırma” yapılır.

6) Sonuç Değer Takdiri

• Tek bir değer veya değer aralığı

• Duyarlılık analizi (cap rate değişirse ne olur? vb.)

7) Raporlama

• Yöntemler + veriler + gerekçeler

• Fotoğraflar, krokiler, haritalar

• Varsayımlar ve sınırlamalar

• Uygunluk beyanları / standart referansları

---

4) 3 Ana Değerleme Yöntemi ve Ne Zaman Kullanılır?

Aşağıdaki tablo, “hangi mülke hangi yöntem daha uygun” sorusunu sadeleştirir:

---

5) Karşılaştırma Yaklaşımı (Emsal Analizi) — Uygulamalı Tablo

Bu bölümde “şov” başlıyor: gerçek hayatta emsal analizi böyle masaya yatırılır.

5.1. Emsal Seçim Kuralları

İyi emsal:

• Aynı mikro lokasyon (mahalle/sokak) mümkünse

• Benzer yaş/kalite

• Benzer m² ve plan

• Yakın tarihli (piyasa değiştiyse daha da kritik)

İlan fiyatı değil, mümkünse gerçekleşen satışa yakın veri tercih edilir.

5.2. Emsal Düzeltme (Adjustment) Tablosu Örneği

Diyelim bir daire değerliyorsun: Net 90 m², 2+1, 3. kat, asansör, otopark, iyi cephe.

Aşağıdaki gibi emsal düzeltmesi yapılır:

Ağırlıklı ortalama düzeltilmiş m² diyelim: 38.500 TL
Senin mülk 90 m² → 3.465.000 TL (yuvarlamalar hariç)

Bu tablolar raporu “kanıtlı” yapar.

---

6) Gelir Yaklaşımı — Kira Getirisiyle Değerleme (Cap Rate)

Kira getiren mülkte yatırımcı şunu sorar:

“Bu mülk bana yılda net ne kadar para kazandırır?”

6.1. NOI (Net Operating Income) ile Cap Rate

NOI = Yıllık Brüt Kira – Boşluk/Kayıp – Giderler

Örnek:

6.2. Cap Rate ile Değer

Değer = NOI / Cap Rate

Bu tablo çok önemlidir: Cap rate küçük oynasa bile değer ciddi oynar.
O yüzden iyi rapor, cap rate’i “kafadan” seçmez; benzer yatırımların getirisiyle gerekçelendirir.

---

7) Maliyet Yaklaşımı — “Bugün Aynısını Kaça Yaparsın?”

Özellikle yeni binalarda mantıklıdır.

Değer = (Yeniden Yapım Maliyeti – Yıpranma) + Arsa Değeri

Örnek basit tablo:

Maliyet yaklaşımı “piyasa coşkusunu” her zaman yansıtmaz ama bir taban kontrol sağlar.

---

8) Türkiye’de Ekspertiz Nasıl Yürür?

Türkiye’de iki ana kullanım alanı öne çıkar:

1. Bankalar / kredi teminatı

2. Sermaye piyasası / SPK düzeni (kurumsal raporlama, fonlar vs.)

SPK’nın gayrimenkul değerleme kuruluşlarına ilişkin tebliğleri ve rehberleri, bu alanda çerçeve sunar. Sermaye Piyasası Kurulu+2Sermaye Piyasası Kurulu+2

Pratikte süreç şuna benzer:

• Banka veya müşteri talebi → görev tanımı → saha → emsal/analiz → rapor → onay

---

9) Yurtdışında Süreçler Nasıl? (ABD – İngiltere/AB – Global)

Burada da “şov” yapalım: farkları tabloya döküyorum.

9.1. Standartlar Karşılaştırması

9.2. ABD’de pratik nasıl işler?

• Değerleme çoğu zaman kredi süreçlerinde “appraiser” ile yürür.

• USPAP uyumu kritik; raporun amacı, kullanıcıları ve kapsamı net olmalıdır. Miami Valley Fair Housing Center, Inc.+1

9.3. İngiltere/Avrupa’da pratik nasıl işler?

• RICS üyeliği (Chartered Surveyor) kalite işareti gibi algılanır.

• Red Book; bağımsızlık, uygun raporlama, tutarlılık gibi ilkeleri vurgular. rics.org+1

---

10) Raporun İçinde Ne Olmalı? (Kalite Kontrol Listesi)

Bir ekspertiz raporu eline geldiğinde şu checklist ile “kaliteli mi” anlarsın:

10.1. Olmazsa olmazlar

• Değer türü (market value vb.) yazıyor mu? rics.org+1

• Değerleme tarihi var mı?

• Amaç ve kapsam net mi?

• Mülkün hukuki durumu (tapu/şerh/imar) incelenmiş mi?

• Saha incelemesi yapıldığı belirtilmiş mi?

• Emsaller açıkça listelenmiş mi?

• Varsayımlar ve sınırlamalar yazıyor mu?

• Yöntem seçimi gerekçeli mi?

10.2. “Kaliteyi artıran” ekstra unsurlar

• Emsal düzeltme tablosu var mı?

• Gelir yaklaşımında NOI ve cap rate gerekçesi var mı?

• Duyarlılık analizi var mı? (cap rate ±1 puan vb.)

• Fotoğraflar, konum haritası, çevre analizi var mı?

---

11) En Sık Yapılan 12 Hata (Ve Nasıl Anlarsın?)

1. İlan fiyatını satış fiyatı sanmak

2. 3 emsal ile genelleme yapmak

3. Yanlış m² (brüt/net karıştırma)

4. Kat/cephe etkisini hiç düzeltmemek

5. “Cap rate”i kafadan seçmek

6. Boşluk oranını (vacancy) sıfır kabul etmek

7. İmarı doğrulamadan arsa değerlemek

8. Binanın bakım/yıpranmasını görmezden gelmek

9. Sezonluk piyasayı yıllık gibi değerlendirmek

10. Tek yönteme saplanmak

11. Duyarlılık analizi yapmamak

12. Varsayımları yazmamak (raporu tartışmalı hale getirir)

---

12) Sık Sorulan Sorular

Ekspertiz raporu satış fiyatıyla aynı mı çıkar?

Hayır. Ekspertiz piyasa değerini hedefler; satış fiyatı pazarlık, aciliyet, ödeme şekli gibi nedenlerle farklılaşabilir.

Bankanın ekspertizi neden düşük çıkıyor?

Banka genelde teminat riskini daha ihtiyatlı ele alabilir; ayrıca kullanılan emsal seti farklı olabilir.

Kaç günde çıkar?

Mülkün türüne göre değişir; konutta daha hızlı, ticari/arsa/özel projede daha uzun sürebilir.

---

13) Radansa Gayrimenkul için “premium” kapanış metni (CTA)

Gayrimenkulünüzün gerçek piyasa değerini öğrenmek, satışta doğru fiyatla hızlı sonuç almak veya yatırım kararınızı güvenceye almak için bize yazın.
Radansa Gayrimenkul olarak; emsal analizi, gelir yaklaşımı ve risk değerlendirmesiyle şeffaf ve gerekçeli değerleme çalışması sunuyoruz.