Gayrimenkul Yatırımında Doğru Lokasyon Nasıl Seçilir?

Lokasyon seçimi, gayrimenkul yatırımında “kârı” belirleyen en büyük çarpandır. Aynı ev planı, aynı metrekare, hatta aynı bina kalitesi… Yanlış lokasyonda ortalama bir yatırım olurken; doğru lokasyonda uzun vadede ciddi değer artışı ve güçlü kira getirisi sağlar.

Bu yazıda “güzel semt” gibi genel ifadeleri bırakıp, veriye dayalı bir lokasyon seçme sistemi kuracağız. En sonda da lokasyonları puanlayabileceğin pratik bir şablon vereceğim.

1) Lokasyon seçimi aslında 3 sorunun cevabıdır

Soru 1: Talep burada neden var ve devam edecek mi?
Bir bölgeye talep varsa kira da vardır, likidite de vardır. Talep sürdürülebilir değilse (tek bir projeye bağlıysa) risk büyür.

Soru 2: Arz (yeni konut/arsa üretimi) talebi boğacak mı?
Bir bölgede her yıl çok sayıda proje teslim ediliyorsa kiralar baskılanabilir, satış süresi uzayabilir.

Soru 3: Riskler (deprem/zemin/taşkın/imar/ulaşım) kontrol edilebilir mi?
Kârlı görünen lokasyon, riskler doğru yönetilmezse yatırımcıyı “zarar ettirmese bile” yıllarca yerinde saydırabilir.

Bunları ölçmek için veri ve haritalar kullanacağız.

2) Büyük resim: Makro lokasyon seçimi (İl/ilçe seviyesi)

Makro lokasyon, yatırımın “rüzgârını” belirler. İlçeler arası bile fark büyük olabilir.

2.1. Talep göstergeleri: “Bu bölgede alım-satım gerçekten dönüyor mu?”

Talebi ölçmek için şunlara bak:

Konut satışları trendi: İl/ilçe bazında satışların artışı/azalışı, yatırımın likiditesini gösterir. (Türkiye’de düzenli yayımlanan konut satış istatistikleri üzerinden takip edebilirsin.) TÜİK Veri Portalı+2TÜİK Veri Portalı+2
Fiyat endeksi eğilimi: Sadece “fiyat yükseldi” değil; fiyat artışı kalite etkilerinden arındırılmış mı, yöntem ne? Türkiye’de bu işi sistematik yapan kaynak TCMB’nin Konut Fiyat Endeksi (KFE) verileridir. TCMB+2TCMB+2

Yorum:
Konut satışları güçlü ama fiyat endeksi zayıfsa; bölge “yoğun satışla el değiştiren ama değer artışı sınırlı” olabilir. Tersi durumda ise “az satışla, yüksek fiyat artışı” görülebilir; bu da likidite riskini artırır.

2.2. Ekonomik omurga: Talebin kaynağı ne?

Talep genelde 4 kaynaktan beslenir:

İstihdam merkezleri (OSB, sanayi, lojistik, hizmet)
Üniversite / öğrenci (kiralıkta güçlü)
Turizm / yazlık (mevsimsellik riskli olabilir)
Kentsel dönüşüm / yenileme (doğru yönetilirse fırsat)

Burada kritik soru şu: Tek bir kaynağa mı bağlı, yoksa çeşitlenmiş mi?
Tek kaynak (ör. tek fabrika) risk demektir.

2.3. Ulaşım: “Zaman” lokasyonun gerçek para birimidir

Ulaşım ağları (metro, metrobüs, ana arter, çevre yolu, hızlı tren, liman) değer artışını hızlandırır. Ama burada hype’a kapılma:

Proje “açıldı mı, ihale mi, konuşuluyor mu?” ayrımını yap.
Açılmış hatlar ile “plan” arasındaki fark, yatırımın zamanlamasını belirler.

3) Orta seviye: Mikro lokasyon (mahalle/sokak düzeyi)

Makro iyi olabilir ama mikro yanlışsa yatırım patlar. Mikro analizde amaç şudur:

“Bu mülk 12 ay içinde satılır mı / 7 gün içinde kiracı bulur mu?”

3.1. 15 dakikalık yaşam çemberi

Bir mülkün çevresinde 15 dakikalık yürüyüş/ulaşım bandında neler var?

Market, okul, sağlık, park
Toplu taşıma durağı
İş merkezleri (bölgesel)
Gürültü/yoğun trafik
Sosyal yaşam (kafe, sahil, yürüyüş hattı)

Kural: Yatırım için “çok iyi bina + zayıf çevre” genelde “orta bina + güçlü çevre” kadar kazandırmaz.

3.2. Kira psikolojisi: Kiracı hangi sokakta yaşamak ister?

Kiracı/oturumcu genelde şunları tercih eder:

Aydınlık cephe, ulaşılabilir giriş
Güvenli yürüyüş rotası
Park sorunu düşük sokak
Rüzgâr/deniz nemi (kıyı bölgelerde) ve rutubet riski

Bunlar ilanda yazmaz; yerinde gözlem ister.

4) Türkiye’de lokasyon analizinin “altın” kaynakları (mutlaka bak)

Bu bölüm, “kaynaklar da kullan” dediğin yer: Türkiye’de lokasyon seçimini güçlendiren en kritik resmi/kurumsal araçlar bunlar.

4.1. İmar planı ve imar durumu (arsa/tarla yatırımlarında olmazsa olmaz)

Arsa/tarla alıyorsan, “yola yakın, iyi yatırım” laflarını kenara bırak.

Plan var mı? Hangi plan?
Fonksiyon ne? (konut, ticaret, tarım, yeşil alan, yol, park…)
Emsal, çekme mesafesi, yükseklik?
Uygulama imarı var mı?

Bunun için e-Plan / İmar Durumu sorgu ekranları kullanılabilir. eplan.csb.gov.tr+1

İmar kontrolü yapılmadan alınan arsa/tarla, “10 yıl kilitli para” olabilir.

4.2. Parsel doğrulama: Ada-parsel gerçekten doğru mu?

Satıcıdan gelen bilgiler bazen eksik/yanlış olabilir. Parselin konumu ve temel bilgileri için TKGM Parsel Sorgu kullanılır. Parselsorgu+1

4.3. Deprem tehlikesi ve risk: Haritaya bakmadan yatırım yapılmaz

Türkiye’de deprem tehlikesine dair resmi temel kaynak AFAD’ın Türkiye Deprem Tehlike Haritasıdır. AFAD
DASK’ın interaktif deprem haritası da il/ilçe/mahalle bazlı genel risk görünümü için pratik bir araçtır. DASK+1

İstanbul özelinde, ilçe bazlı risk ve kayıp tahminlerine dair İBB’nin kapsamlı çalışmaları bulunuyor. (İstanbul’da yatırım yapıyorsan mutlaka bak.) depremzemin.ibb.istanbul+1

Önemli ayrım:

“Tehlike haritası” → depremin fiziksel olasılığı/şiddeti
“Risk” → tehlike + yapı kalitesi + zemin + yoğunluk + hazırlık

Tehlike yüksek olsa bile bina/zemin iyi ise risk yönetilebilir. Tehlike düşük olsa bile bina kötü ise risk artar.

4.4. Taşkın/sel riski: Kıyı ve dere yataklarında “gizli maliyet”

Birçok yatırımcı bunu atlar. Oysa ani taşkınlar, ülkemizde ciddi can/mal kaybına yol açabilen olaylar arasında sayılıyor ve meteoroloji bu konuda sistemler yürütüyor. Meteoroloji Genel Müdürlüğü+1
Buna ek olarak taşkın yönetimi planları/haritaları da riskin yönetilmesi için önemli çerçeve sağlar. Harita.gov.tr

Pratik işaretler:

Dere yatağına yakınlık
Bodrum kat / kot farkı
Yağışta su biriken sokaklar
Alt geçit, çukur kavşak çevresi

5) Lokasyon seçiminde en büyük hata: “Fiyat ucuzsa fırsattır” sanmak

Ucuz fiyat bazen fırsattır ama çoğu zaman riskin fiyatıdır:

Deprem/zemin riski
İmar belirsizliği
Ulaşım zayıflığı
Arz fazlası
Kira talebinin zayıflığı
Likidite düşük (satması zor)

Bu yüzden lokasyonu “ucuz/pahalı” diye değil, risk-getiri dengesi ile değerlendir.

6) Uygulanabilir sistem: Lokasyon puanlama modeli (10 dakikada)

Bir lokasyonu karar öncesi puanla. En basit ve işe yarayan model:

A) Talep (0–20 puan)

Satış hacmi ve hız (0–10)
Kiralık talep / boş kalma süresi (0–10)

B) Değer artışı potansiyeli (0–20 puan)

Ulaşım yatırımları (0–10)
Bölgesel dönüşüm / gelişim (0–10)

C) Arz riski (0–15 puan)

Yeni proje yoğunluğu / teslim dalgası (0–15)
(Arz fazlaysa puan düşür)

D) Risk yönetimi (0–25 puan)

Deprem/zemin değerlendirmesi (0–15) (AFAD/DASK/yerel çalışmalar) AFAD+2DASK+2
Taşkın/sel riski (0–10) Meteoroloji Genel Müdürlüğü+1

E) Hukuki/plan (0–20 puan)

İmar netliği (0–10) eplan.csb.gov.tr
Parsel/tapu doğrulama kolaylığı (0–10) Parselsorgu

Toplam: 100 puan

80–100: güçlü lokasyon (uzun vadede güvenli)
60–79: seçici ol (mikro çok önemli)
0–59: ancak “çok iyi fiyat + güçlü gerekçe” varsa

7) Satın almadan önce lokasyon için “yerinde test” (checklist)

Bir lokasyonu haritada iyi görürsün, ama gerçek hayat farklıdır. Satın almadan önce:

Hafta içi 08:00 (işe gidiş)
Hafta içi 19:00 (eve dönüş)
Hafta sonu 22:00 (gürültü/güvenlik)
Yağmurlu gün (su birikiyor mu?)
Toplu taşıma yürüyüşü (gerçek süre)

Ve şunu sor:

“Ben burada kiracı olsam bu sokakta yaşar mıyım?”

8) Stratejiye göre lokasyon seçimi değişir (en kritik bölüm)

Aynı lokasyon, farklı stratejide farklı sonuç verir.

8.1. Kira getirisi odaklı yatırım

Üniversite/hastane/iş merkezine yakınlık
Toplu taşımaya yürüme mesafesi
1+1 / 2+1 talebi
Arz fazlası riskine dikkat

8.2. Değer artışı odaklı yatırım

Altyapı ve ulaşım yatırımı doğrulanmış bölgeler
Dönüşüm hattı (ama plan net olmalı)
İmar/plan güvenliği şart

8.3. Arsa/tarla yatırım

İmar planı netliği (en önemli) eplan.csb.gov.tr
Parsel doğrulama (konum/şekil/yol) Parselsorgu
Uzun vade sabır: 3–10 yıl perspektifi

9) Sonuç: Doğru lokasyon “tesadüf” değil, sistemdir

Özetle:

Talep (satış + kira)
Arz (yeni proje baskısı)
Risk (deprem/taşkın/imar)
Hukuki netlik (imar + parsel doğrulama)

Bu 4’ü birlikte okursan, lokasyon seçimi şansa kalmaz.